不動産売却、離婚の場合って?

【不動産売却ナビ】 離婚・住宅ローン残債ありのケース

家の財産分与で一番トラブルがないのは、「持ち家を売却する!」方法

家の財産分与には大きく分けて2つのパターンがあります。

@家を売却して、その利益を分配する
A家に夫・妻のどちらかが住み続ける

多くの夫婦がAを選択することが多いようですが、それが原因でトラブルに発展したり、離婚協議が長引いてしまうことが多いのをご存知ですか?
出来るだけトラブルなく、速やかに離婚をしたいのなら、@の『家の売却』が賢い選択です。

@Aのどちらを選択するかを決めるためにも、まずはマイホームの価値を正しく知ることから始めましょう。
持ち家の価値が分からなければ、公平な財産分与も行えません。
特にオーバーローン(※売却額<住宅ローンの残債)の場合は、それを考慮して財産分与や慰謝料・養育費の決定が必要です。

早く、高い査定額を得る方法とは?

より高い査定額を得るためには、複数の不動産に査定をお願いすることが必須です。
その理由は、不動産によって査定額に違いがあるからです。
とはいえ、複数の不動産に1件1件お願いしていくのは、時間と手間がかかってしまいます。

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家を売却せずに離婚するよくあるトラブル

@マンション名義と住宅ローン名義は夫、連帯保証人は妻の場合

このケースの場合に、妻が慰謝料としてマンションを所有し、夫が住宅ローンを支払い続けるというパターンがあります。

その時に、継続して夫が住宅ローンを支払い続けられれば良いですが、何らかの理由によって住宅ローンが滞ってしまうと連帯保証人である妻に支払請求が発生します。せっかく慰謝料として所有したマンションを結局は自分でローンを支払わなければいけないという事態になってしまい、住宅ローンの支払いが金額的に難しければ金融機関に家を差し押さえられてしまいますので、家を売却せざるを得ません。

その際に、家の売却額がローンの残債に届かない場合には手持ち資金で捻出する必要がありますし、手持ち資金がない場合には、そのお金もどこかから工面しなくてはいけません。
家を売却せずに離婚の慰謝料としてマンションを譲り受けるにはこのようなリスクがあります。

Aマンション名義と住宅ローン名義は夫、連帯保証人は妻の場合(前項同様)

前項と同じケースですが、名義が違うパターンです。例えば、妻がマンションに居住し住宅ローンの支払いも妻がしているとします。しかし、住宅ローンの名義は夫のままというパターンです。

この場合、妻からの住宅ローン支払いが滞れば、当然住宅ローン名義人の夫が支払わなければいけません。更に夫も支払いが出来ないとなると、マンションは金融機関に差し押さえられてしまいますので、居住している妻も困りますし、夫もマンションを差し押さえられる前に夫名義の財産を金融機関から差押えらえるリスクもあります。

夫が住宅ローンを支払う事が出来たとしても、その時に夫が住んでいる家と二重で支払が生じてしまいますので、その後かなり厳しい状態が続いてしまうと言う事です。
家を売却せず、財産分与として「マンションの名義」と「実質支払い人」を変える場合には、このようなリスクが生じてしまいます。

Bマンション名義は夫婦の共有名義、住宅ローン名義は夫、連帯保証人なしの場合

このケースの場合には、居住者の意志だけで家を売却出来ないというデメリットがあります。例えば、夫がマンションに残り妻が家を出たとします。数年後に夫がマンションを売却しようとした場合には、共有名義である妻の許可が必要になります。売却するために締結をするマンションの売買契約書や、売却時に住宅ローンが残っていた場合には抵当権抹消時書類など、各書面には妻の署名捺印が必要です。それらを無しとするならば妻から委任状を貰わなければいけません。もし関係が悪化していた場合には妻に連絡を取ることすら出来ない可能性もあります。

つまり、離婚後も連絡をしなければいけない時もあり、いつまで経っても関係を解消できないという事です。更に、関係が悪化している場合や協力的でない場合には住宅の売却が困難になったり、時間がかかったりするリスクがあります。

ココに注意して財産分与を決めよう

前項の話を受けて財産分与する場合の注意点のご紹介です。

@住宅ローンの名義人は誰か?

夫か妻、もしくは共同名義であるのかを確認しましょう。
夫の場合でも妻の場合でも、その名義人と異なる方が居住する場合(例えば夫が住宅ローンの名義人で妻が家に居住)には、上述した通り住宅ローンの支払いが滞った場合に居住者が慰謝料として譲り受けた家に住めなくなってしまうという事態もあり得ます。

共同名義の場合も注意が必要です。ここで言う共同名義は「連帯保証人」とご認識ください。連帯保証人とは「名義人が何かしらの理由で住宅ローンの支払いが出来なくなった時には、連帯保証人が代わりに支払ってください」という意味です。つまり、連帯保証人になっている限りは主たる債務者の住宅ローン支払いが滞れば、住宅ローンの支払い請求が来るというリスクを離婚後も背負い続けると言う事になります。

自分で居住しているならまだしも、居住していない家の住宅ローンまで支払う可能性があると言う事なので、離婚後いつまで経ってもそのリスクからは逃れられません。

住宅ローンの名義変更は可能?

住宅ローンの名義変更は大変な作業です。
例えば妻が住宅ローンの名義人であるが、財産分与のため夫を住宅ローンの名義人に変更する場合。夫は住宅ローンの名義変更のために審査を受ける必要がありますし、場合によっては不承認になる場合もあります。もし、不承認になった場合には名義変更が出来ないので、財産分与の計画は白紙に戻ってしまいます。

どうしても住宅ローンの名義を夫に変更したい場合には、色々な銀行で審査をして審査を承認してもらう必要があります。但し、現在組んでいる金融機関以外の機関で住宅ローンを組むことになった場合には、現在の金融機関が付保している抵当権抹消登記を行い、新たに住宅ローンを組む金融機関が抵当権を付保するので、費用と手間がかかります。
更に、夫へ名義変更が出来たとしても、贈与と見なされないための書面作成なども必要で、これにも費用と手間がかかってきます。

A家の名義人は誰か?

住宅ローンと同様、家の名義も夫か妻、もしくは共同名義であるのかを確認しましょう。
名義とは所有権割合の事で、調べ方は謄本を見る事です。そもそも家の名義はその家を購入した時に出した資金量によって決まるのが一般的です。

例えば、頭金を夫が出し、残りの金額も夫がローンを組んでいる場合には100%夫の名義になります。しかし、頭金は妻が出し、残りの金額を夫がローンを組んでいる場合には、頭金の分は妻名義、ローン分は夫名義と共有名義になります。
マンションの購入資金を、半分ずつローンを組んだ(ペアローン)場合も夫婦の共同名義になります。

100%どちらかの名義である場合でも、離婚後の財産分与時に、名義人ではない方が居住する場合(夫が家の名義人であるが妻が居住)には、上述した通り家を売却する時には家の名義人の署名捺印などが必要となるなど、離婚後も家を巡って煩わしい事態が発生するリスクがあります。

家の名義変更は可能?

離婚に伴い財産分与の過程で、家の名義変更が必要な場合には司法書士に依頼をして登記をし直さなければいけません。これも住宅ローンの名義変更と同様、贈与と見なされないための書面作成や登記手続きが必要なので手間も費用もかかってきます。
贈与と見なされ、名義変更が出来ない場合には住宅ローンの時と同様財産分与の計画を変更する必要があります。

つまり、住宅ローンの名義や家の名義、更にその名義人以外が家に住まう場合など、住宅ローンが残っている状態で離婚をし、且つその家を財産分与の一部として扱う場合には上記のように様々なリスクがあります。従って、冒頭で申し上げたように、住宅ローンが残っている家がある状態で離婚する場合には、その家を売却した方がスムーズに協議出来ます。

離婚に伴う家の売却で、一番大切なのは『早く・高く、家を売ること』

住宅ローンの残債が多ければ多いほど、トラブルが発生する可能性は高くなります。例えば住宅ローンは3,000万円残っているのに2,700万円でしか売却出来ない場合には300万円手持ち資金が減ってしまいます。その300万円を誰がどう捻出するかを夫婦間で協議する必要があります。

更に同様のケースで、夫は「2,700万円で売却せずに3,000万円で購入する人が出てくるまで待つ」と主張し、妻は「早く離婚手続きに入りたいので2,700万円で売却する」というように意見が対立した場合には、再度協議する必要が出てきます。そこで意見が合わなければ離婚の前にまた関係が悪化してしまう危険性があり、マンションも売却しにくくなってきます。

つまり、離婚に伴い家を売却する時には、より高く早く売る事が大切です。財産を少しでも守ると言う意味合いもありますが、売却が遅れれば遅れるほど離婚協議も長くなり、トラブルが発生する可能性も高くなるからです。

家の売却における一番のポイントは、不動産会社選び

それでは、家を高く早く売却するためには何に注意すれば良いでしょうか。それは、マイホームの価値を正しく知り、信頼できる不動産会社を見つける事です。この章では、そもそも不動産会社はどのような手法で不動産を査定しているのかをご紹介し、その後に信頼できる不動産会社を選ぶポイント、更に具体的な査定依頼の方法をご紹介します。

査定方法

不動産会社の査定方法は周辺事例比較法という手法を使います。周辺事例比較法とは、売ろうとしている家の周辺で成約した事例をピックアップし、条件に近い物件と比較をして査定額を算出します。しかし、周辺事例自体は同じ物件の事例を見ているはずなのに、査定額が不動産会社によって異なることが多いです。その理由は「周辺の物件を探している顧客を既に抱えている」「周辺の成約事例が多くあるため売却のノウハウが蓄積されている」と言ったように、不動産会社によって強みが違う事が理由です。

つまり、複数の会社に査定依頼をしないと、営業力の弱い不動産会社に依頼してしまうかもしれないと言う事です。それ故、上述したように複数の会社に査定依頼をすることが、マイホームを、より高く早く売却出来る不動産会社と出会うためには非常に大事な事なのです。それらを踏まえ、不動産会社を選ぶポイントをご紹介します。

不動産会社を選ぶポイント

@ 同エリアでの販売実績

まずは売却しようとしているエリアで、販売実績がどの程度あるかを確認しましょう。不動産相場は刻一刻と変わってきますので、販売実績が直近であるほど良いです。販売実績が直近であれば査定額の精度が上がると言う面もありますし、同一エリアで不動産を購入したいと思っている顧客を抱えている可能性があるからです。

A ノウハウが蓄積されているか

前項の「@同エリアでの販売実績」にも関連していますが、その物件を売却するためのノウハウが蓄積されているかも重要なポイントです。例えば、エリアの魅力を「子育てには○○という理由で良いエリアです。」「今後○○のような再開発が進められるエリアです」などのように、ノウハウに裏付けされた具体性のある営業トークができるかどうかは物件の販売に大きな影響をもたらします。

B 査定額の根拠があるかどうか

前項までの@Aで見極めたい事は査定額の根拠があるかどうかです。複数の会社に査定を依頼した時には、決して「査定額が高い」という理由だけで不動産会社を選んではいけません。算出した査定額に実績やノウハウなどを加味し根拠があるかどうかを見極めましょう。査定額の理由が漠然としていれば、いくら高い査定額を出したとしても結局はその査定額より低い価格で成約することもあります。不動産会社に「何故その査定額になるか?」をヒアリングし、根拠があるかどうかを見極めましょう。

具体的な査定依頼方法

結論から申し上げると、不動産一括サイト「イエウール」を利用する方法が良いです。上述したように、複数の不動産会社に査定依頼をして、信頼できる不動産会社を見極めなければいけませんので「不動産一括査定サイト」の中でも最大規模のイエウールを利用するのがベストです。

不動産一括査定サイトとは、基本情報(住所や広さ、階数、向き等)をインターネット上から入力するだけで複数の会社に一括で査定依頼を出来るサイトの事です。一回入力するだけですので時間もかかりませんし、一度に複数の会社から査定額を提示されるので比較がしやすいです。更に連絡方法や時間帯を指定すればそれに合わせてくれますし、どの会社も1〜2営業日程で査定額を提示してくれます。

数ある不動産一括査定サイトの中でも、「イエウール」というサイトをおススメする理由は2つあります。

@ 優良不動産会社と出会える可能性が高い

イエウールは、参加企業1,200社という業界トップクラスの参加企業数を誇り、会員数も450万人を超えているという、不動産一括サイトの中でも最大規模のサイトです。知名度があり参加企業が多いという事は、それだけ自分の家を高く早く売却出来る優良不動産会社と出会える確率も上がります。
優良不動産会社と出会えるという事は、実績・ノウハウがしっかりとあり、マイホームを高く・早く売却し易いと言う事になります。

A 素早く比較が出来るのでマイホームの価値を見極めやすい

イエウールを利用すれば複数の会社から1~2営業日程度で査定額が提示されます。不動産の売却はタイミングが命ですので査定額の提示は早ければ早いほど良いです。更に、ほぼ同時期に複数の会社から査定額を提示されるので、比較がしやすく自分自身もマイホームの価値を理解しやすいという強みがあります。査定額を比較し易いと言う事は、それぞれの不動産会社の根拠も比較しやすいと言う事になり、優良不動産と出会える確率は更に上がります。

まとめ

離婚時に残債のある家を財産分与すると言う事は、色々なリスクがあるということが分かったと思います。更に、名義や居住者によっては離婚後も関係性を絶ち切れずに、金銭的なリスクも背負い続ける場合もあります。それ故、通常の売却時よりも、離婚時にマンションを売却するときの方が慎重且つ高く早く売る必要が出てきます。

その時に役に立つのが不動産一括サイトを利用してマイホームの価値を知る事です。色々な不動産会社を同時期に比較することによってマイホームを高く早く売ってくれる会社が見つかるはずです。

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